Kosten

I. Kaufnebenkosten

Es herrscht immer wieder Verwirrung darüber, was genau und in welcher Höhe von den Kunden gezahlt werden müssen. Von daher betrachten wir hier einmal die Käuferseite.

A. Kaufnebenkosten ohne Hypothek

1. Steuern

Der größte Kostenanteil ist die Steuer, die beim Kauf anfällt.

In Spanien liegt der Steuersatz bei 10% (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) für gebrauchte Immobilien und 10% (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) für Neubauten. Zusätzlich fällt bei Neubauten noch eine Beurkundnungssteuer in Höhe von 1,5% (Impuesto sobre Acotos Juridicos Documentados, AJD) an, so dass Sie bei Neubauten insgesamt 11,5% Steuern zu zahlen haben.

In Ausnahmefällen kann der Steuersatz jedoch auch in Höhe der allgemeinen Mehrwertsteuer (21%) ausfallen. Doch das kommt nur äußerst selten vor und soll hier nicht weiter beachtet werden.

Als Grundlage für die Berechnung wird immer der in dem Notarvertrag (Escritura) angegebene Verkaufspreis verwendet.

2. Notarkosten

Des Weiteren muss der Notar bezahlt werden. Die Preise hierfür sind unterschiedlich, doch um Ihnen eine ungefähre Größenordnung zu nennen: Meistens bewegen sich die Notarkosten zwischen 1000 und 1.500,00 €.

3. Einschreibung in das Grundbuch

Außerdem ist noch die Einschreibung in die Register zu bezahlen. Hier ist vor allem das Grundbuch wichtig. Je nach Objekt kann man hierfür ungefähr zwischen 300,00 und 800,00 € rechnen.

4. Bearbeitungsgebühren für Umschreibungen

Für die Um- und Einschreibung sowie Bearbeitung aller Verträge (Wasser, Gas, Strom, Telefon, Gemeinschaftskosten…), die auf Ihren Namen umgeschrieben werden, fällt ebenfalls eine Gebühr an. Momentan liegt diese Gebühr bei circa 1.100,00 €.

5. Erstanschlußgebühren

Bei Neubauten kommen noch einmalige Gebühren für den Erstanschluss von Strom, Wasser und Gas dazu. Dies kann noch einmal bis zu 2.000,00 € zusätzliche Kosten ergeben.

6. Zusammenfassung

Zusammenfassend kann man, von 10% oder 11,5% Steuern des Verkaufspreises plus circa 2.500 bis 5.000,00 € zusätzlichen Kosten für Notar, Register und Umschreibekosten ausgehen.

Anmerkung:

Der Verkäufer erhält in den meisten Fällen nicht den gesamten Kaufpreis, sondern es wird beim Notar direkt ein Teil der zu zahlenden Steuern des Verkäufers einbehalten. Er erhält also den Kaufpreis abzüglich der von ihm zu zahlenden Steuern.(Siehe auch Kosten des Verkäufers)

B. Zusätzliche Kosten im Falle einer Hypothek

Für den Erhalt und die Eintragung einer Hypothek fallen noch weitere Kosten für den Käufer an:

1. Bankschätzung

Zunächst einmal muss die bankeigene Wertschätzung der Immobilie bezahlt werden. Hierbei können Sie im Normalfall mit einer Größenordnung von 350,00 € – 700,00 € rechnen.

2. Bankgebühren

Für den Erhalt der Hypothek berechnet die Bank in der Regel eine Bearbeitungsgebühr von 0,5 – 1,5 % der Kreditsumme.

3. Steuer

Außerdem unterliegen in Spanien Hypotheken einer Steuer. Sie variiert mit dem Hypothekenbetrag und beträgt etwas mehr als 1% der Hypothekensumme. Genau genommen ist es 1% des Hypothekenbetrages plus der Haftungssumme.

4. Notarkosten

Der Hypothekenvertrag wird vor einem Notar unterschrieben, so dass auch wieder Notargebühren anfallen.

5. Einschreibung in das Grundbuch

Die Hypothek der Bank wird in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Die Eintragung ist gebührenpflichtig und muss ebenfalls bezahlt werden.

6. Versicherungen

Die Bank wird von Ihnen den Abschluss einer Gebäudeversicherung verlangen für die Immobilie, die Sie erwerben möchten. Denn nur auf diese Weise ist auch der Werterhalt der Immobilie für die Bank gesichert. Die meisten Banken akzeptieren hierbei nur eine Versicherungsgesellschaft, mit der sie zusammen arbeiten. Außerdem verlangen die Banken häufig – insbesondere bei höheren Kreditsummen – zusätzlich den Abschluss einer Risikolebensversicherung. Die jeweiligen Kosten hierfür können stark variieren je nach dem Wert, der Lage und dem Alter der Immobilie und des Käufers sowie der persönlichen Situation.

7. Zusammenfassung

Sie können für die Hypothekensteuer sowie die Notar-, und Registerkosten insgesamt mit circa. 2 – 3% auf die Hypothekensumme rechnen. Zusätzlich zur Bearbeitungsgebühr der Bank. Alles zusammen ergeben sich Zusatzkosten für die Kreditaufnahme von 3 – 4,5 % des Darlehensbetrages.

II. Kosten, die der Verkäufer trägt

Insbesondere auf der Verkäuferseite gibt es häufig Verwirrung darüber, welche Kosten anfallen.

A. Die Veräußerungsgewinnsteuer

Der Gewinn, der mit der Immobilie gemacht wird, muss mit 21% bis 27% versteuert werden. Als Berechnungsgrundlage hierfür gilt die Spanne zwischen dem An- und dem Verkaufspreis jeweils nach den Angaben in der Escritura. Dies ist jedoch nicht ganz korrekt, denn es gibt bestimmte Werte und Multiplikatoren, die in Abzug gebracht werden können. So können die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten, wie die Grunderwerbssteuer und die Maklergebühren auf den Einkaufspreis angerechnet werden und mindern somit den zu versteuernden Wert. Doch im Groben und Ganzen kann man sich den zu versteuernden Betrag durch die Differenz zwischen dem Preis, zu dem Sie verkaufen, abzüglich des Preises, zu dem Sie die Immobilie gekauft haben, ausrechnen. Diese Differenz ist mit 27% zu versteuern. Als eine Art Anzahlung auf diesen Betrag ist die Retención zu sehen.

1. Einbehalt (Retención) bei Nicht-Residenten

Damit Verkäufer, die nicht dauerhaft in Spanien leben, nicht nach dem Verkauf ihrer Immobilie ohne Angabe ihrer neuen Anschrift und ohne Zahlung der Gewinnsteuer, abwandern, greift die Steuerbehörde zu folgender List: Sie bittet nicht ihn, sondern den Käufer zur Kasse. Der Käufer wird verpflichtet 3% (retención) vom Kaufpreis einzubehalten und nicht dem Verkäufer zu geben. Diese Summe führt der Käufer als eine Art Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an das spanische Finanzamt ab. (Aber keine Sorge: selbstverständlich erledigen wir diese Formalitäten für Sie!) Der Verkäufer erhält also nicht 100% sondern nur 97% des vereinbarten Kaufpreises. Der Käufer zahlt den vereinbarten Betrag, jedoch in verschiedenen Zahlungen, die alle zusammen wieder genau die Summe des Verkaufspreises ergeben. Falls die einbehaltene Summe, die eigentlich zu zahlende Steuern übersteigt, können Sie diese mittels der entsprechenden Steuererklärung wieder vom Finanzamt einfordern.

2. Fällt für Residenten Retención an?

Dauerhaft in Spanien wohnende Personen, so genannte Residenten brauchen keine 3% Retención bei der Escritura zu bezahlen, wenn sie auch Steuerresidenten sind. Die Betonung liegt hier auf „Steuer“! Es genügt nicht nur als Resident in Spanien angemeldet zu sein, sondern zusätzlich muss man schon mindestens seit drei Jahren seine Steuererklärung in Spanien als ersten Wohnsitz gemacht haben. (Vorsicht auch hier gibt es häufig Verwirrung, denn es gibt auch Steuererklärungen von Residenten, die jedoch nicht als „Hauptsteuererklärungen“ gemacht wurden. Diese werden nicht anerkannt.) Das Sie Steuerresident sind, müssen Sie durch ein Formular vom Finanzamt vor dem Notar nachweisen, das so genannte „certificado de residencia fiscal de residentes“.

3. Steuerbefreiung für Steuerresidenten

Keine Steuern fallen an beim Verkauf des Hauptwohnsitzes, wenn der Eigentümer über 65 Jahre und Steuerresident ist.

Oder, wenn das zu verkaufende Haus, die einzige Immobilie des Verkäufers ist (egal welchen Alters) und sie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Dann ist der Verkaufserlös steuerfrei, wenn er innerhalb von zwei Jahren dafür verwendet wird, um sich eine neue Immobilie in Spanien zu kaufen.

B. Bodenwertzuwachssteuer

Allgemein wird diese Steuer nur „Plusvalia“ genannt (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza). Diese Steuer wird von den Gemeinden erhoben. Hierbei wird einzig und allein die Grundstücksgröße, Lage und der Zeitraum des Eigentumsbesitzes betrachtet. Etwaige Gebäude auf dem Grundstück werden nicht berücksichtigt.

C. IBI Impuestos sobre Bienes Inmuebles

Diese Steuer wird im Spätsommer/Herbst fällig. Auch falls der Verkauf der Immobilie schon im Januar stattfindet, ist der Verkäufer verpflichtet die IBI noch für das volle Jahr zu bezahlen.

D. Korrekturmaßnahmen der Immobilienunterlagen

Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilien mit korrekten Unterlagen zu verkaufen. Häufig sind jedoch Anbauten noch nicht vollständig eingetragen. Fast immer können wir das bis zur Escritura noch erledigen, doch die anfallenden Kosten dafür trägt der Verkäufer.

E. Energiezertifikat

Immobilienbesitzer, die ihre Häuser zum Kauf  anbieten bzw. langfristig vermieten (länger als 4 Monate) möchten, müssen einen Energiepass “Certificado Energético” vorlegen können. Die Bewertung erfolgt per Einteilung in Energieeffizienzklassen von A-G, ähnlich wie bei den Haushaltsgeräten.

Verkäufer müssen den Käufern das Zertifikat spätestens beim Kauf zur Verfügung stellen. Das Zertifikat hat 10 Jahre Gültigkeit.

Architekten und Ingenieure, die eine Zusatzqualifikation besitzen können das Zertifikat erstellen.

Es gibt keine festen Preise hierfür. Die Angebote sind unterschiedlich. Generell kann man von 200 – 500 Euro ausgehen, abhängig von der Komplexität der Immobilie.

F. Löschung der Hypothek

Falls Sie eine Hypothek auf dem Objekt haben, fallen noch Löschungskosten hierfür bei Ihrer Bank an. Über die genaue Höhe informiert Sie Ihre Bank gerne.

III. Jährliche Kosten

Verglichen mit den meisten Ländern in Europa, ist es nicht teuer Eigentum in Spanien zu besitzen. Im Wesentlichen sind folgende Ausgaben zu beachten:

A. Die jährliche Immobiliensteuer

Die „Impuestos sobre Bienes Inmuebles“ kurz IBI genannt, ist mit der deutschen Grundsteuer vergleichbar. Sie beträgt in der Regel für ein durchschnittliches Haus zwischen 400,00 und 1.500,00 € pro Jahr.

B. Gemeindeabgaben

Es werden noch Abgaben für die Müllentsorgung „Suma“ (Tasa municipal de recogida de basura) berechnet. Diese sind jedoch im Allgemeinen nicht hoch. So wird beispielsweise in Denia momentan nur 119,00 € pro Jahr berechnet.

C. Eigentümergemeinschaft

Falls Sie eine Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage, einer so genannten Urbanisation, erworben haben, dann fallen noch Gemeinschaftskosten (Gastos de comunidad) an. Die Kosten, die dafür erhoben werden sind unterschiedlich, je nach Wohnanlage und Größe des Objektes. In der Regel können Sie mit 60,00 bis 150,00 € im Monat rechnen. Hierin sind dann die Kosten für Pflege der Gemeinschaftsanlage einschließlich des Swimmingpools, Gebäudeversicherung, Aufzug, Strom- und Wasserverbrauch für die Gemeinschaft, sowie Verwaltungs- und Wartungskosten beinhaltet.

D. Gebäudeversicherung

Es empfiehlt sich ebenfalls eine Versicherung für das Gebäude abzuschließen. Eventuell können Sie auch noch eine Hausratversicherung beifügen.

E. Steuerliche und rechtliche Vertretung

Wir empfehlen unseren Kunden für ihre spanischen steuerlichen und behördlichen Belange ein Beratungsbüro zu suchen, das Ihnen alle behördlichen Angelegenheiten abnimmt. Auf diese Art und Weise umgehen Sie sprachliche Schwierigkeiten und verpassen keine Zahlungstermine. Die Kosten hierfür sind in der Regel nicht hoch, sie variieren jedoch mit dem Beratungsumfang. Üblich sind zwischen 100 bis 150 € pro Jahr für eine „normale“ Vertretung.

F. Weitere Kosten

Der Vollständigkeit halber soll hier noch erwähnt werden, dass Sie selbstverständlich noch mit den laufenden Ausgaben für den Strom, Wasser, Gas, Telefon . . . rechnen müssen. Eventuell werden Sie auch einen Garten- oder Poolpfleger beauftragen, der sich um Ihr Haus in Ihrer Abwesenheit kümmert.