Kaufabwicklung

I. Privater Kaufvertrag

Wenn Sie ein Objekt gefunden haben, das Sie kaufen möchten, dann wird zunächst einmal ein schriftlicher Privat-Kaufvertrag gemacht. Im Gegensatz zu anderen Ländern ist dieser rechtlich bindend.

Im Wesentlichen wird in diesem Vertag festgehalten,

• wer kauft und wer verkauft
• was gekauft wird

der Verkaufspreis

• die Höhe der Anzahlung und Zahlungsweise
• der späteste Termin für den offiziellen Kaufvertrag vor dem Notar (Escrituratermin)
• sowie besondere Absprachen beispielsweise welche Möbel im Preis enthalten sind

Vorbemerkung:

In Spanien muß der Verkäufer bis zum Notartermin ausgezogen sein. An diesem Tag erhalten Sie die Schlüssel von Ihrem Traumobjekt und können direkt einziehen! Dies führt zu den folgenden Gepflogenheiten:

II. Anzahlung

Damit der Verkäufer seinen notwendigen Umzug bezahlen kann und gegebenenfalls auch eine Anzahlung für seine nächste Wohnung leisten kann, ist eine 10%ige Anzahlung üblich. Eigentlich sollte diese Anzahlung sofort bei der Unterzeichnung des privaten Kaufvertrages geleistet werden.

In der Praxis ist es jedoch häufig so, dass der Käufer nicht so viel Geld bei sich hat. Es werden dann zwei Anzahlungen vereinbart:

• Die 1. Anzahlung in Höhe von 3.000 € wird direkt bei der Vertragsunterzeichnung geleistet. Dies ist der Betrag, den Sie normalerweise per Kreditkarte bezahlen können.
• Die 2. Anzahlung in Höhe von 10% abzüglich der schon geleisteten ersten Anzahlung von 3.000 € wird ungefähr eine Woche später fällig. Dies ist die übliche Zeit, die benötigt wird, um das Geld von Ihrer Bank überweisen zu lassen. Entweder wird das Geld direkt auf das Eigentümerkonto oder auf unser Kundenkonto überwiesen.

III. Besondere Vertragsklauseln

Üblich ist auch, dass im Vertrag steht, dass falls der Käufer vom Vertrag zurücktritt, der Verkäufer die Anzahlung behalten darf. Dies ist quasi die Entschädigung dafür, dass der Verkäufer in diesem Falle umsonst aus seinem Haus ausgezogen ist und dient auch zur Begleichung sonstiger Kosten, die aus dem Vertrauen auf die Einhaltung des Vertrages herrühren.

Anderseits wird vereinbart, falls der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, er nicht nur die erhaltene Anzahlung zurückzahlen muss, sondern noch einmal den gleichen Betrag zusätzlich an den Käufer zu zahlen hat. In so einem Fall erhält der Käufer also seine Anzahlung zurück plus noch einmal denselben Betrag. Dies ist sinnvoll, wenn man einen sehr günstigen Preis für die Immobilie ausgehandelt hat und der Verkäufer in der Zwischenzeit ein besseres Angebot erhalten hat. In diesem Falle muss der Verkäufer quasi eine Strafe zahlen.

IV. Übergabetermin

Im Privat-Kaufvertrag wird auch der Escrituratermin (Notartermin)festgelegt, normalerweise 2 Monate später, damit jeder der beiden Parteien ausreichend Zeit hat, seine notwendigen Angelegenheiten zu regeln.

V. Hintergrundarbeit

Zwischen der Unterzeichnung des Privat-Kaufvertrages und Unterzeichnung des Notarvertrages (Escritura) findet die Hintergrundarbeit des Makler und anderer Personen statt. Wir überprüfen die gesamten Unterlagen der Immobilie erneut. Falls es noch Klärungsbedarf gibt, setzen wir uns direkt mit den entsprechenden Fachleuten in Verbindung (Anwälte, Banken, Architekten, Notar, Behörden, Finanzamt, Eigentümergemeinschaft) damit eine problemlose Eigentumsübertragung stattfinden kann und es auch später keine bösen Überraschungen gibt. Doch um all dies müssen Sie sich nicht weiter kümmern!

A. Spanische Steuernummer NIE

Eines der Dinge, die wir unseren Kunden leider nicht gänzlich abnehmen können, ist die Beschaffung der spanischen Steuernummer auch NIE genannt (Numero de Identificación Extranjero). Sie benötigen sie für alle wichtigen Kaufverträge in Spanien. Die Beantragung dieser Nummer müssen Sie persönlich vornehmen. Daran führt leider kein Weg vorbei! Die Verfahren hierfür haben sich häufig geändert. Doch keine Angst, wir organisieren das für Sie und begleiten Sie selbstverständlich zu den Behörden! Nach ungefähr einer Woche ist diese NIE Nummer dann abholbereit. Das können wir für Sie erledigen! Alternativ können Sie auch über die Spanischen Konsulate entweder uns eine Vollmacht zur Beantragung der Steuernummer erstellen lassen, oder aber Sie können die Steuernummer auch direkt bei dem Konsulat beantragen. Jedoch dauert dies häufig unverhältnismäßig lange (3 Monate und mehr).

B. Bankkonto

Falls Sie noch kein Bankkonto in Spanien haben, begleiten wir Sie zur Bank, um ein Konto für Sie zu eröffnen. Auf dieses Konto können Sie im Vorfeld die noch fehlenden Gelder für den Hauskauf überweisen. Später empfehlen wir, von diesem Konto die laufenden Rechnungen für die Immobilie abbuchen zu lassen. Auf diese Weise versäumen Sie keinen Zahlungstermin.

C. Hypothek

Falls Sie eine Hypothek benötigen, können wir direkt in der Bank alles Notwendige besprechen.

Ansonsten können Sie sich jetzt getrost der Vorfreude auf Ihr neues Heim hingeben!

D. Der Notartermin

Am Tag des Kaufabschlusses vor dem Notar (Escritura de la Compra-Venta, allgemein kurz „Escritura“ genannt), treffen wir uns mit Ihnen und gehen zunächst gemeinsam zu Ihrer Bank. Dort erhalten Sie die bankbestätigten Schecks, die Sie für die Zahlung der Restsumme an den Käufer benötigen.

Anschließend gehen wir zum Notar. Dort treffen ebenfalls alle weiteren Beteiligten ein.

Es werden erneut alle Dokumente überprüft. Es wird sogar ein ganz aktueller Grundbuchauszug vom Notarbüro selbst eingeholt. Notare haben direkten Zugriff via Internet auf das Grundbuchamt. Dies ist heute Standard. Sie brauchen keine Angst mehr zu haben eine belastete Immobilie zu kaufen!

Dann wird Ihnen der Inhalt des Notarvertrages erklärt, damit Sie wissen, was Sie unterschreiben.

Dann erst erscheint der Notar.

Jetzt geht alles sehr schnell! Der Notar liest nur in groben Zügen die wichtigsten Kriterien des Vertrages vor, fragt, ob Sie damit einverstanden sind und schon wird unterschrieben. Schecks und Schlüssel werden ausgetauscht. Und schon ist alles erledigt!

Falls eine Hypothek gelöscht oder aber eingetragen werden muß, so erscheinen ebenfalls die Bankenvertreter zu diesem Termin. Sie unterschreiben vor dem Notar die Löschung bzw. die Eintragung der Hypothek quasi im selben Atemzug wie Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Sie erhalten eine Kopie des Notarvertrages, die sogenannte Nota Simple. Das Original ist erst einige Wochen später abholbereit.

Von nun an sind Sie rechtmäßiger Eigentümer und Besitzer der Immobilie! Sie haben die Schlüssel und können direkt einziehen!

Herzlichen Glückwunsch!!

VI. Dokumente, die Sie zum Notar mitbringen sollten

Dokumente die Sie zum Notar mitbringen müssen:

A. Der Käufer sollte folgende Dokumente dabei haben:

• Original NIE Bescheinigung (Spanische Steuernummer)
• Gültigen Personalausweis oder Reisepass
• Wenn Sie einen Ehevertrag haben, den Ehevertrag
• Die Belege über die Anzahlung
• Die Restkaufsumme

B. Der Verkäufer sollte mitbringen:

• Original NIE Bescheinigung
• Bescheinigung falls er Resident ist, der Steuerbefreiung
• Gültigen Personalausweis oder Reisepass
• Orignial Escritura
• IBI Beleg sowie den Nachweis der Zahlung
• Sämtliche Verträge von Zulieferern (Strom, Wasser, Gas, Telefon, Urbanisationsgemeinschaft, Versicherung, . .. )
• Telefonnummern und Kontaktadressen vom Hilfspersonal: Gärtner, Poolpfleger, Putzfrau…
• Sämtliche Schlüssel
• Belege über die erhaltenen Anzahlungen

VII. Nach dem Notar

Nach dem Notartermin werden wir dann für Sie die Ummeldungen auf Ihren Namen sowie die Zahlung der Steuern vornehmen. Hierfür müssen Sie uns einige Papiere unterschreiben, damit wir dies veranlassen können.

Aber das war es dann auch schon. Sie können in vollen Zügen Ihr neues Heim genießen!