Finanzierung

I. Wie erhalte ich eine Hypothek?

Bei einer guten Einkommenssituation kann man relativ einfach eine Hypothek erhalten. Bis zu 60 % des Wertes des Objektes sind auch heute noch problemlos möglich.

In Einzelfällen kann man auch höhere Kreditsummen erhalten, jedoch aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Situation ist dies nicht mehr so ganz einfach.

Die Banken begutachten jeweils zwei völlig von einander getrennte Bereiche:

• die persönliche Einkommenssituation der Personen sowie
• die Werthaltigkeit der Immobilie.

Nur wenn beide Situationen positiv bewertet werden, wird die Bank die Hypothek genehmigen.

Doch zunächst einmal wird eine ganze Reihe von Dokumenten benötigt. Dies sind in der Regel:

A. Unterlagen zur Einkommenssituation

Selbstverständlich muss jeder Einzelfall genauer betrachtet werden. Doch um Ihnen schon einmal einen Anhaltspunkt zu liefern, nach welchen Dokumenten die Bank Sie fragen wird, haben wir hier eine Liste zusammengestellt der Dokumente, die Sie üblicherweise für die Beantragung einer Hypothek benötigt:

Allgemein:

• Pass oder Personalausweis
• Spanische Steuernummer (NIE)
• Kontoauszüge der letzten 6 Monate
• Selbstauskunft oder Vermögenserklärung
• Nachweis des Guthabens
• Gegebenenfalls Belege über weitere Einkommen
• Grundbuchauszug von anderen Immobilien im Besitz
• Kopie des Kreditvertrages falls vorhanden
• SCHUFA Auskunft

Bei Arbeitnehmern:

• Die letzten 6 Gehaltsabrechnungen
• Die letzte Steuerrückzahlung
• Kopie des Arbeitsvertrages
• Kopie des letzten Einkommenssteuerbescheides

Bei Selbständigen:

• Steuererklärungen der letzten zwei Jahre
• Bescheinigung der Einkommenssteuervorauszahlungen
• Kopie der letzten Umsatzsteuererklärung
• Bilanz oder Gewinn- und Verlustrechung der letzten zwei Jahre
• Bestätigungsschreiben, des Bilanzprüfers, dass alle Zahlen korrekt sind und die Firma mit den Steuerzahlungen auf dem Laufenden ist.
• Gegebenenfalls Kontobestätigung der jährlichen Privatentnahmen

Um die benötigten Unterlagen der Immobilie brauchen Sie sich nicht zu kümmern, die stellen wir der Bank zur Verfügung.

B. Persönliche Einkommenssituation

Alle monatlichen Hypotheken- und Kreditbelastungen eines Kunden insgesamt, sollten nicht mehr als 35% seines Nettoeinkommens betragen damit die Bank Ihrem Kreditantrag zustimmt. Jedoch gibt es auch hier wieder Ausnahmen zu der Regel, doch dies würde hier zu weit führen.

Ist die Schätzung der Immobilie gemacht und Ihr Einkommen ist ausreichend hoch, so steht Ihrer Hypothek nichts mehr im Wege!

C. Bankschätzung

Die Bank wird ihren eigenen Gutachter beauftragen, um den Wert der Immobilie zu schätzen. Hierfür wird die Bank von Ihnen verlangen, dass Sie die Kosten für die Schätzung vorab bezahlen. Dies sind in der Regel mehre hundert Euro, je nach Größe des Hauses.

Der Wert des Hauses, den der Schätzer ermittelt, gilt prinzipiell als Basis für die Berechnung der maximalen Hypothekensumme. Manche Banken nehmen hingegen den jeweils niedrigeren Wert als Basiswert: entweder den Kaufpreis oder aber den Schätzwert. Doch dies sind Ausnahmen und sollen hier nicht weiter beachtet werden.

Und bekommen Sie keinen Schreck: fast immer sind der Schätzwert und der Kaufpreis unterschiedlich! Das ist ganz normal!

Liegt der Schätzwert des Hauses weit genug über der beantragten Hypothekensumme, so ist diese Hürde genommen!

D. Wie lange dauert der Prozess?

Es ist sehr unterschiedlich von Bank zu Bank wie lange es wirklich dauert von dem Tag der Beantragung des Kredites bis hin zur Zusage beziehungsweise Auszahlung der Hypothek. Aus Erfahrung können wir sagen, dass Sie schon etwas Geduld mitbringen müssen. Eine realistische Größenordnung ist, wenn Sie von rund 4 Wochen ausgehen. Sicher, wir haben es auch schon ein paar Mal erlebt, dass von der Beantragung bis zur Auszahlung nur wenige Tage vergangen sind, doch auch dass sind eher Ausnahmen.

Beachten sollten Sie auch , dass Kreditzusagen nur eine bestimmte Zeit lang gültig sind.

E. Der Tag der Eintragung

Am Tage der Escritura (notarieller Kaufvertrag) kommt der Vertreter der Bank ebenfalls mit zum Notar und lässt Sie den notariellen Hypothekenvertrag unterschreiben. Er hat dann in der Regel einen oder mehrer bestätigte Bankscheck für den Verkäufer mit. Auch hier erfolgt, die Erteilung der Hypothek sowie die Zahlung Zug um Zug.

Falls der Verkäufer vorher auch eine Hypothek auf der Immobilie hatte, erscheint ebenfalls sein Bankvertreter zum Notartermin und löscht die Verkäufer-Hypothek. Dieses geschieht alles fast zeitgleich beim Notar.

II. Hypothekenmodalitäten

A. Zinsen

In Spanien Insgesamt sind Hypotheken im europäischen Vergleich in Spanien recht günstig. Üblich sind flexible Zinssätze für Hypothekendarlehen. Es wird ein bestimmter Prozentsatz über einem Leitzinssatz vereinbart. Von daher findet man auch häufig die Angabe „Euribor + X%“ als Referenz für den Zinssatz.

In regelmäßigen Intervallen wird der Zinssatz an den veränderten Referenzzins angepasst. Zumeist sind dies Halbjahres- oder Ganzjahres-Anpassungen.

B. Laufzeit

Zu beachten ist die maximale Laufzeit der Hypothek. Jede Bank hat ein festgelegtes Maximalalter des Kunden bis zu dem sie Hypotheken vergibt. In den meisten Fällen liegt dieses Alter bei 75 Jahren.

Als Beispiel: Sie sind 50 Jahre alt, so wird Ihnen die Hypothek für maximal 25 Jahre gewährt. Die Hypothekenlaufzeit ist wichtig für die Berechnung der monatlichen Belastung. Je länger die Laufzeit, desto niedriger ist die monatliche Belastung. Und die Höhe der monatlichen Belastung ist wiederum wichtig für die Ermittlung der Gesamtbelastung des Kunden.

C. Vorzeitige Tilgung

Weitgehende Freiheit erhalten Sie dadurch, dass Sie gegen eine geringe Gebühr das Darlehen jederzeit zurück zahlen können. Die „Vorfälligkeitsentschädigung“ liegt zumeist nur zwischen 0,5 bis 1%.

Dies macht die Hypothek relativ flexibel, denn Sie können sie ablösen, wann immer Sie es möchten oder können.

III. Kosten einer Hypothek

Da eine Bank-Hypothek stets vor einem Notar gemacht wird, fallen erneut Notarkosten an. Und selbstverständlich wird die Hypothek auch ins Grundbuch eingetragen. Es fallen also auch noch Register- sowie Bearbeitungskosten an.

Zusätzlich berechnen fast alle Banken eine einmalige Bearbeitungsgebühr zumeist zwischen 0,5 bis 2,0 %. Außerdem unterliegen die Hypotheken einer geringen Steuer, die ebenfalls beglichen werden muß. Und wie schon erwähnt muß auch der Schätzer bezahlt werden.

Ebenfalls verlangen manche Banken, dass man für Häuser und Wohnungen eine Gebäudeversicherung nachweist. Doch es macht ohnehin Sinn so eine Versicherung abzuschließen!

Des Weiteren wird in manchen Fällen noch eine Risikolebensversicherung für einen bestimmten Betrag der Hypothekensumme vereinbart.

Als grobe Richtlinie kann man für alles zusammen von ungefähr 3% einmaligen Kosten für die Hypothek ausgehen. Dies ist jedoch nur ein sehr grober Anhaltspunkt als gedanklicher Leitfaden.

(genauere Informationen sehen Sie bitte unter dem Gliederungspunkt „Kosten“.